La garantie d’un prêt immobilier : Les différentes solutions

Garantie de prêt immobilier

Vous souhaitez souscrire un prêt immobilier et votre banque vous demande une garantie ? La mise en place d’une garantie est en effet demandée par la plupart des banques proposant des crédits immobiliers afin de s’assurer d’être remboursé en cas défaut de remboursement de l’emprunt.

Hypothèque, cautionnement, nantissement ? Quelle garantie est la plus adaptée à votre situation et à votre projet ? Quel est le coût d’une garantie de prêt immobilier ? Zoom sur toutes les garanties pouvant être mises en place pour un prêt immobilier.

SOMMAIRE

L’Hypothèque

L’hypothèque est un acte notarié rédigé par le notaire chargé de la transaction. Celui-ci annexera votre contrat de prêt à votre contrat de vente et publiera l’inscription hypothécaire au profit de la banque auprès du conservateur des hypothèques compétent (aussi appelé bureau des hypothèques).

Ainsi, la banque pourra saisir le bien immobilier donné en garantie si vous ne remboursez plus votre prêt immobilier.

Le coût d’une inscription hypothécaire est dégressif et déterminé en fonction du montant emprunté. Il est par exemple de 1,625 % pour garantir un prêt de 100.000 € et de 1,37 % pour garantir un crédit de 200.000 €.

L’inscription hypothécaire est effectuée pour toute la durée de l’emprunt majorée de deux ans. En cas de revente du bien avant son terme, le notaire demandera alors la mainlevée de l’hypothèque. Le coût de cet acte (environ 0,65 % du montant du prêt), sera à la charge de l’emprunteur.

 

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers est également rédigé par le notaire chargé de la vente. Le coût d’un privilège de prêteur de deniers est plus faible qu’une hypothèque car il n’y a pas de frais de publicité foncière à payer.

Attention toutefois, cette garantie peut être mise en place uniquement pour garantir le financement d’un bien déjà existant ou d’un terrain.

Ainsi, si vous souhaitez inclure dans votre prêt immobilier le financement des frais d’actes (notaire, garantie) ou bien vous financez un terrain ainsi qu’une maison à construire, une hypothèque pourra être demandée par la banque pour la part de financement excédent le prix du bien existant (logement ou terrain).

 

Exemple :

Vous achetez un terrain au prix de 150.000 euros pour lequel les frais d’actes sont de 13.000 euros, et vous faites construire dessus une maison pour la somme 160.000 €, ce qui porte le coût total du projet à 323.000 euros. Pour financer l’opération, vous avez un apport personnel de 80.000 € et empruntez le reste soit 243.000 euros. Dans ce cas, le prix du terrain pourra être garanti par un privilège de prêteur à concurrence de 150.000 €, et le reste (93.000 €) par une hypothèque.

Il est très courant que les banques mélangent ainsi un privilège de prêteur de derniers à concurrence du prix du bien existant et uniquement le complément par une hypothèque car comme vu plus haut, le coût du privilège de prêteur étant plus faible, cela permet de réduire le montant total des frais de garantie.

Attention toutefois : Si vous souscrivez un prêt à l’accession sociale, il vous sera obligatoirement demandé de recourir à une hypothèque.

Le cautionnement par un organisme de cautionnement mutuel.

Il existe aujourd’hui une alternative au sûretés réelles (hypothèque et privilège de prêteur de deniers) et qui confère davantage de souplesse aux emprunteurs : le cautionnement par un organisme de cautionnement mutuel.

Ainsi, après analyse du dossier de financement des emprunteurs, un organisme de cautionnement se portera caution auprès de la banque en cas de défaillance dans le remboursement du prêt. Ce dernier pourra ensuite réclamer aux emprunteurs les sommes avancées aux banquiers.

L’avantage premier de ce type de garantie est la souplesse de mise en place qui facilite l’octroi du prêt. En effet, les banques sont davantage rassurées car l’établissement qui cautionnera votre prêt garanti à la banque d’être d’indemnisé dès le premier retard de paiement, sans attendre une procédure relativement longue. Aussi, la caution étant rédigée sous seing-privé, les démarches administratives sont allégées et le délai d’instruction du prêt souvent raccourci.

Il existe différents établissements de cautionnement, et différentes façons de mettre en place ce dernier. Voici ci-après une liste des établissements existants :

Crédit Logement

Il s’agit de l’organisme le plus connu car le plus utilisé par les grands réseaux bancaires dont plusieurs en sont actionnaires.

Son coût :

Environ 1,5 % du montant emprunté. Vous payez alors :

  • Une commission de caution : Fixe et par prêt immobilier garanti (environ 490 €)
  • Une participation au Fond Mutuel de Garantie (FMG), proportionnelle au montant emprunté qui sera partiellement restitué en fin de prêt ou bien en cas de remboursement anticipé. Le taux de restitution est actualisé chaque trimestre par Crédit Logement. (69,73 % en 2017).

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site internet de Crédit Logement.

Comment solliciter un cautionnement :

Vous n’avez rien à faire, les établissements bancaires soumettent directement votre dossier qui peut être accepté immédiatement, ou soumis à une étude approfondie selon les cas.

CGCE (ex SACCEF)

Cet organisme est une filiale du groupe BPCE (Banque Populaire – Caisses d’Epargne) et cautionne essentiellement les prêts consentis par la Caisse d’Epargne.

Son coût est sensiblement identique à Crédit Logement, mais en revanche, aucune restitution n’est prévue en fin de prêt.

La CAMCA

Cet organisme cautionne les prêts immobiliers consentis par les caisses régionales de Crédit Agricole. Son coût est variable entre environ 1,5 % et 0,9 % selon le montant emprunté. Aucune restitution n’est prévue en fin de prêt ou en cas de remboursement anticipé.

Caution MGEN : Pour les enseignants, chercheurs, ou agents du ministère de la culture.

La MGEN est une solution très intéressante car elle permet de garantir dans la limite de 550.000 €, les prêts de l’une de ses 5 banques partenaires à savoir :

  • La CASDEN BANQUE POPULAIRE
  • La Caisse d’Epargne
  • La Banque Postale
  • BNP Personal finance
  • Le Crédit Mutuel.

Son coût :

Montant du prêt Taux de cotisation Frais de dossier
de 0 € à 80 000 € 0% 30 €
de 80 000 € à 130 000 € 0,10% inclus
de 130 000 € à 550 000 € 0,40% inclus

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Le nantissement

Le nantissement peut constituer une alternative aux cautionnements et sûretés réelles. Cette technique permet d’apporter une somme en garantie du remboursement d’un emprunt immobilier.

Dans les faits, la somme reste placée sur un placement ouvert au nom de l’emprunteur qui continue alors à percevoir les intérêts. Il s’agit bien souvent d’un contrat d’assurance vie ou un compte à terme. L’établissement prêteur a alors la possibilité d’utiliser les fonds placés pour se rembourser en cas de retard de remboursement du crédit immobilier.

Bien entendu, la banque ne pourra utiliser les sommes nanties qu’à concurrence du montant restant dû sur le crédit immobilier.

Le nantissement prend fin dès que le prêt est terminé ou remboursé par anticipation. Son coût est relativement faible voire inexistant par rapport aux sûretés réelles et au cautionnement. L’inconvénient de cette garantie est que les fonds proposés au nantissement sont indisponibles jusqu’à la fin du financement.

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