Comment obtenir un prêt immobilier ? Le guide pour bien préparer son dossier !

Obtenir prêt immobilier

Vous rêvez d’acheter le logement de vos rêves ? Il vous faudra alors mettre toutes les chances de votre côté afin d’obtenir un crédit immobilier. Florian, fondateur du site web, ancien banquier et courtier en prêts immobilier vous explique comment  bien préparer votre dossier afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre prêt immobilier.

SOMMAIRE

Bien gérer son compte bancaire

Ce point est aussi important (si ce n’est plus) que la situation professionnelle des emprunteurs. En effet, il n’est pas rare qu’avant même d’aller plus loin dans l’instruction d’un dossier, un banquier commence par regarder le fonctionnement de votre compte bancaire. Pour cela, il vous sera demandé de fournir vos 3 derniers relevés de comptes. Si vous êtes déjà client de la banque sollicitée, celle-ci y aura accès et consultera votre note (score). En effet, toutes les banques notent aujourd’hui leurs clients en fonction de l’utilisation qu’ils font de leur(s) compte(s) bancaire(s). Cette note est appelée « scoring » et est attribuée selon plusieurs critères, dont notamment le fonctionnement de votre compte bancaire.

L’utilisation de découvert autorisé est à proscrire, sauf si vous pouvez justifier d’une situation particulière à un moment donné. En effet, un découvert autorisé est mis en place pour palier à un décalage temporaire de trésorerie. Une utilisation très régulière pourra conduire votre banquier à penser que vous ne tenez pas correctement vos finances et qu’il y a un risque élevé que vous ne puissiez plus payer vos mensualités de prêt. Si vos trois derniers relevés de comptes font état d’un découvert autorisé utilisé trop fréquemment, nous vous recommandons de différer votre achat jusqu’à ce que vous puissiez présenter de meilleurs relevés.

Si par malheur, des commissions d’intervention apparaissent sur vos relevés de compte courant, évitez de présenter tout de suite votre dossier. En effet, le prélèvement d’une commission d’intervention par la banque signifie que vous avez à été en situation de découvert autorisé à un moment donné. Votre banque a payé l’opération irrégulière, mais a prélevé des frais.  Sauf si vous pouvez justifier d’une situation particulière (oubli de faire un virement depuis votre épargne, décalage très exceptionnel de trésorerie), attendez d’avoir des relevés plus présentables et sans commission de dépassement.

En revanche, si figure sur vos comptes des frais de rejet de prélèvement, d’avis à tiers détenteur ou de saisie attributionne présentez pas votre dossier de prêt immobilier au risque de vous griller pour cette fois… et les prochaines ! En effet, ces frais veulent dire que vous avez probablement des créances en retard. Nous pouvons que vous recommander de les apurer et/ou de procéder à un regroupement de dettes. Toutefois, la présence d’un prêt de restructuration de créance n’est pas toujours vu d’un très bon œil par les banquiers.

La situation professionnelle

Bien évidemment, la situation professionnelle est l’un des critères essentiels lors de l’analyse d’un dossier de crédit immobilier. Ce sont les revenus du travail qui vont permettre le remboursement de vos futures échéances de prêt. L’établissement bancaire qui va vous prêter de l’argent doit alors s’assurer que ces derniers sont suffisamment pérènnes pour rembourser votre prêt sans encombre.

Un salarié en contrat à durée indéterminée (CDI) ou une personne titulaire de la fonction publique sont effectivement des situations permettant d’accéder le plus facilement à un crédit immobilier (sous conditions toutefois de respecter les autres critères. Si vous êtes encore en période d’essai, nous vous recommandons de patienter jusqu’à la fin de celle-ci avant de déposer votre dossier de prêt. Si votre titularisation est proche est doit intervenir dans les jours qui suivent, vous pouvez tentez le coup mais vous devrez justifier de votre embauche définitive au travers une attestation de votre employeur.

Pour les contractuels de la fonction publique : Il est malheureusement monnaie courante que vous soyez renouvelés de CDD en CDD pendant des années avant une titularisation. Les banques le savent en règle générale et considère alors votre contrat comme un CDI et prenne alors en compte vos revenus.

Si vous êtes intérimaire, ne désespérez pas : Vous pouvez recourir à un prêt immobilier. Les établissements bancaires vont s’intéresser aux revenus générés par vos missions sur les 2 à 3 dernières années. Les prestations pôle emploi ne sont en revanche pas pris en compte. Attention en effet, votre situation sera prise au sérieux que si vous pouvez justifier d’un travail régulier et sans longues périodes interruption entre deux missions.

Enfin, pour les professions libérales, travailleurs indépendant, micro-entrepreneurs et gérants de sociétés, il est généralement demandé une ancienneté minimum comprise entre trois en cinq ans. Il va sans dire que vos bilans sont passés à la loupe et qu’ils ne doivent pas faire apparaitre de pertes. Afin de calculer votre revenu, les banques font généralement une moyenne de vos trois dernières déclarations fiscales. Enfin, une analyse de votre secteur d’activité permettra de juger de la viabilité de votre entreprise. Au delà de la connaissance de son marché local, votre banquier dispose bien souvent d’analyses sectorielles et… de la cotation banque de France de votre société.

Les professions libérales médicales sont elles mieux loties puisque il leur ai bien souvent demandé de justifier d’une seule année d’activité avant de déposer un dossier de prêt. Le justificatif a présenter est alors la liasse fiscale et sa déclaration n°2035.

Bien préparer son projet immobilier.

La préparation d’un projet immobilier repose sur trois sujets essentiels: Apport, epargne, surface financière.

L’apport personnel.

Cela est d’autant plus vrai en 2018. Les établissements bancaires demandent de plus en plus souvent à ce que leurs emprunteurs puissent au moins financer les frais de notaire, de garantie et de dossier bancaire ou de courtage. Le coût de ses frais pour l’achat d’un bien existant est globalement de 10 % (8 % pour l’acte, 1,5 % pour la garantie et 0,5 à 1 % pour les frais de dossier).

Si vous apportez plus que les frais de notaire, idéalement 10 % du prix du bien + les frais, vous êtes en bonne disposition pour négocier de très bonne condition de prêt. En effet, la banque finance alors 90 % du prix du bien, ce qui limite pour elle le risque en cas de revente prématurée du bien à un prix inférieur au montant acheté.

Néanmoins, l’absence d’apport personnel n’est pas rédhibitoire pour obtenir un prêt immobilier, surtout lorsque l’on est jeune et que l’on démarre dans la vie active. En effet, certains établissements bancaires acceptent de financer plus que le prix d’acquisition du logement à des personnes jeunes, de moins de 30 ans notamment. Attention toutefois, il faudra une nouvelle fois présenter des relevés de comptes exemplaires, et dans l’idéal, un minimum d’épargne de précaution (2000 à 3000 euros minimum). Cet épargne pourra servir en cas d’imprévu après votre achat.

Epargner régulièrement

Le « saut de charge » ? Cela vous parle ? Si ce n’est pas le cas, sachez qu’il s’agit de la différence entre le montant de vos charges actuelles (avant projet) et le montant des mensualités envisagées de votre futur prêt immobilier. En effet, une banque va regarder, au travers de vos relevés de compte, si vous pourrez demain assumer la mensualité prévue.

Par exemple, si vous payez actuellement un loyer de 600 €, et que vous envisagez une mensualité de prêt immobilier de 1000 €, nous vous recommandons d’épargner chaque mois au minimum 400 euros sur un livret, un plan d’épargne logement ou même une assurance vie. Cela montrera à votre banquier que vous êtes apte à absorber cette nouvelle charge mensuelle, et vous permettra de constituer une épargne.

Conservez une surface financière.

Il est parfois tentant de mettre le maximum d’épargne disponible dans notre apport personnel afin de conforter notre dossier de prêt ou pour emprunter le moins possible. Or, il est très important de prévoir de conserver une épargne financière après l’acquisition immobilière. En effet, cela rassure votre banquier qui verra que vous pourrez faire face en cas d’imprévu (changement de voiture, travaux à effectuer…).

Pour les jeunes candidats à l’accession, il est peut être difficile d’à la fois conserver une épargne et à la fois avoir un apport personnel. Dans ce cas, les banques préfèrent alors que vous conserviez votre épargne et que vous mettiez peu ou pas d’apport personnel dans l’opération. Attention toutefois, un prêt sans apport est réservé aux candidats qui généralement débutent dans la vie active et justifie d’un bon fonctionnement de leurs compte bancaire.

Taux d’endettement maximum et reste à vivre

Le taux d’endettement.

C’est certainement le critère le plus connu de tous : Le taux d’endettement, aussi appelé « taux d’effort » ou « taux de charge » est donc la part de la mensualité dans les revenus globaux du ou des emprunteurs.

Par exemple, une mensualité de 800 € par mois pour une personne percevant un revenu net mensuel de 3000 euros représente 26,67 % d’endettement (800 € / 3000 €)

La règle générale veut que le taux d’endettement d’un emprunteur ne dépasse 33 % de ses revenus. Bien évidemment, les banques prennent en compte la totalité des mensualités existantes en plus de celle envisagée. Ainsi, si vous remboursez déjà un prêt, sa mensualité sera prise en compte dans le calcul de l’endettement.

Par exemple, un emprunteur dont le revenu net mensuel est de 2000 € et qui rembourse une mensualité de prêt automobile d’un montant de 150 €, pourra alors prétendre à rembourser une mensualité de 510 € par mois (2000 € / 3) = 660 € – 150 € = 510 €.

Le reste à vivre

Le taux d’endettement n’est pas le seul critère pris en compte pour le calcul de la solvabilité d’un emprunteur. Le reste à vivre est également un élément important. Il s’agit de la part de revenu disponible après paiement des mensualités de prêt.

Chaque établissement bancaire peut définir le minimum de revenu disponible qu’elle exige. La banque de France émet régulièrement des recommandations sur ce revenu disponible. Ces montants sont généralement les suivants :

  • 800 € par mois pour une personne seule.
  • 1100 € pour un couple.
  • + 300 € par personne à charge.

Ainsi, même si le taux d’endettement ne dépasse pas 33 %, un emprunteur peut voir son dossier refusé si la banque estime qu’il ne reste pas suffisamment de revenus disponibles après avoir payé la mensualité de crédit.

A l’inverse, malgré un taux d’endettement plus élevé que 33%, un dossier de financement peut être toutefois accepté par une banque si les revenus disponibles sont largement plus élevé que le minimum recommandés. Dans ce cas de figure, les banques apprécient toutefois que les emprunteurs disposent de liquidités afin de palier à un imprévu ou un changement de situation professionnelle.

Évitez ou limitez les prêts à la consommation et revolving.

Afin de limiter votre taux d’endettement, évitez le recours à un prêt à la consommation ou à un prêt revolving.

Les banques ne prennent généralement pas en compte dans le calcul de l’endettement les mensualités de prêt en cours et qui se terminent dans les 6 mois qui suivent l’achat immobilier. Toutefois, afin de rendre votre dossier le plus facile a appréhender, nous vous invitons à rembourser par anticipation les prêts à la consommation quasiment terminés avant de présenter votre dossier de crédit immobilier.

Localisation du bien

Au delà de la situation professionnelle et financière, les banques s’intéressent également à la qualité intrinsèque bien immobilier : Localisation, résidence, prix d’acquisition au mètre carré par rapport à la moyenne du secteur. Les banques possèdent bien souvent des outils leur permettant de connaître le prix moyen au m2 dans la zone où se trouve votre bien. Certaines consultent même parfois l’outil Google Street pour vérifier rapidement la qualité du bien acquis.

Ainsi, n’hésitez pas à fournir des photos et une description du bien. Aussi, bien que cela ne soit pas obligatoire, fournir le diagnostic de performance énergétique et diagnostics techniques peut donner des informations pertinentes sur la qualité du logement.

Mon prêt immobilier a été refusé, comment faire ?

Si votre dossier a été refusé par un ou plusieurs établissements bancaires, c’est peut-être car l’un des critères évoqués plus haut n’a pas été respecté. Nous vous recommandons alors de patienter quelques mois et veiller aux points suivants avant de présenter votre dossier :

  • Aucun découvert ni frais de dysfonctionnement de compte.
  • Épargner chaque mois, la différence entre vos charges actuelles et la mensualité escomptée afin de prouver que vous pourrez assumer cette future charge.
  • Conservez un peu d’épargne après le projet.
  • Veillez à ne pas dépasser un taux d’endettement et/ou un reste à vivre raisonnable.

Si votre prêt a été refusé par la banque chez qui vous êtes client depuis plusieurs années, alors que vous respectez tous les critères ci-dessus, cela est peut-être lié à une notation interne de votre dossier défavorable. En effet, la note d’un client se dégrade très rapidement en cas de découvert non autorisé, et met beaucoup de temps à redevenir correcte… Ainsi, si vous avez eu des problèmes financiers il y à quelques mois ou années, ceux-ci peuvent encore vous porter préjudice bien longtemps après…

Nous vous recommandons alors de solliciter une banque concurrente, pour laquelle votre cotation est donc neutre, ou, dans l’idéal, un courtier en prêts immobiliers qui saura vous renseigner et mettre en avant les meilleurs aspects de votre dossier de prêt.

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