Remboursement anticipé d’un prêt immobilier : Guide pratique

Penalites de remboursement anticipé
Remboursement anticipé d’un prêt immobilier : Guide pratique
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Il est possible de rembourser un prêt immobilier avant son terme. Ce remboursement peut-être partiel ou total, et des indemnités peuvent s’appliquer. Nous mettons à disposition ce guide pratique afin de vous aider à mieux comprendre.

Nous parlons de remboursement anticipé total, si le solde restant dû du prêt est totalement remboursé, ou de remboursement anticipé partiel si seulement une fraction est remboursée par anticipation.

Les pénalités de remboursement anticipé : Comment sont-elles calculées ?

Le calcul des pénalités de remboursement anticipé est encadré par l’article R.313-25 et 313-47 du code de la consommation. Celui-ci prévoit deux critères important pour le calcul des indemnités :

  • D’une part, que le montant des indemnités ne peut pas dépasser un semestre d’intérêt sur les sommes remboursées par anticipation.
  • D’autre part, que le montant maximal des pénalités ne peut excéder 3% du capital restant dû avant le remboursement effectif.

Exemple 1 :

Vous souhaitez rembourser par anticipation la totalité d’un prêt au taux de 4 % fixe annuel pour lequel le capital restant dû est de 100.000 €.

Le montant des indemnités sera alors 1000 € (100.000 € x 6 mois x (4% an/ 12 mois).

Dans tous les cas, le montant maximal des indemnités n’aurait pas pu dépasser 3000 € (3 % du capital restant dû de 100.000 €).

Rembourser un prêt à taux variable :

Le taux de référence applicable pour le calcul des indemnités de remboursement anticipé d’un prêt à taux variable est le taux moyen appliqué sur toutes les périodes précédant le remboursement anticipé.

Par exemple : Un financement utilisé 3 ans dont le taux de chaque année a été respectivement de 2 %, 4 % et 3 %, aura un taux moyen de (2+4+3) / 3 ans = 3 %.

Ainsi, un semestre d’intérêt au taux moyen annuel de 3 % vaut alors 1,5 %.

Comment éviter les pénalités de remboursement anticipé ?

Pour les cas de force majeure : La loi prévoit une exonération.

Si votre contrat de prêt a été émis après le 26 juin 1999, le code de la consommation prévoit des cas d’exonération de ces pénalités :

  • En cas de vente du bien faisant suite à un changement de lieu d’activité de l’un des emprunteurs.
  • En cas de cessation forcée d’un contrat de travail (licenciement notamment)
  • Ou en fin en cas de décès de l’un des emprunteurs.

Supprimer ses indemnités de remboursement anticipé en négociant avec son banquier.

Lors du remboursement :

Vous ne rentrez pas dans les critères d’exonération prévus par la loi, dans ce cas négociez avec votre banquier ! Si vous vous apprêtez à réaliser un nouveau prêt immobilier ou si vous détenez plusieurs produits chez lui (épargne, assurances, cartes)… celui-ci n’aura peut-être pas envie de vous voir quitter son agence. Une exonération, même partielle, est possible si vous entretenez de bonnes relations avec votre banque.

Lors de la négociation du prêt :

Il n’est pas rare aujourd’hui de voir pouvoir négocier ses indemnités de remboursement par anticipation dès la mise en place du prêt. Si vous n’êtes pas très à l’aise avec la négociation avec un banquier, vous pouvez faire appel à un courtier qui se chargera de négocier (entre autre) cette clause d’exonération pour vous.

Cette clause prévoit ainsi que vous n’ayez aucune indemnité à payer si le remboursement est effectué à partir de fonds propres (issus ou non de la vente du bien financé). En substance, vous êtes exonérés pour toute causes de remboursement, sauf si vous décidez de faire racheter ultérieurement votre prêt par une banque concurrente.

Toutefois, il est possible que certaines clauses prévoient que l’exonération s’applique qu’à compter d’un certain délai (par exemple 5 à 7 ans).